不動産の価値を高める

相続後あるいは相続前に土地を売却されたいという方も多いのではないかと思います。

その場合に、そのまま売却するかそれともリフォームをしてから売却するか、どちらが利益が出るかという問題で悩まれる場合もあるのではないでしょうか?

リフォームで見た目がよくなれば、買い手も見つかりやすくなります。しかし、壁の断熱材を交換したり耐震対策を行ったりするとコストは高くなります。

また不動産の売却とリフォームをそれぞれ別個に考えていくというのは現実的には難しいことなので、そういったことを総合的にプロデュースしてくれる不動産屋さんや建築屋さんがあると助かります。

不動産売買となると、まず仲介手数料の安いお店を探してしまいますが、その物件を売却するにあたり最も価値を高めて企画をしてくれる業者を探す方が良いかもしれません。

もちろんそういった業者は手数料も高くなるかもしれませんが、不動産価値を高めてくれる助言をもらえるなら、その手数料も安いものとなります。

舩橋会計も不動産価値を高めるためのアドバイスをさせていただくことが出来ます。土地活用のご相談は、相続事業承継が専門の税理士 舩橋信治 にご相談ください。

小牧市、江南市、岩倉市、春日井市を中心に活動する税理士

 

土地活用の種類

一言に土地活用といっても、その種類はさまざまです。CMなどの影響か、土地活用というとアパート賃貸スタイルだけを思い浮かべる方も多いのではないかと思います。

では、下記に土地活用のさまざまな種類をご紹介いたします。

①住宅建築

これは、ご子息様の住宅を建築するという選択です。当然、家賃収入は入ってきませんが、先祖代々の土地やお墓を守っていくことに繋がります。これも土地活用と考えて差し支えないと思います。

②賃貸住宅事業

賃貸住宅事業とは、アパート経営のことです。マンションよりも規模の小さい2階建てや3階建てのアパートをイメージしていただければと思います。30年40年という長期に渡る賃貸住宅経営ですので、安定した経営が出来るように計画していかなければなりません。施設管理や経営サポート、資産管理サポートをしてくれる専門家に相談しながら進めていくことをお勧めいたします。もちろん 税理士 舩橋信治 もそういったご相談に対応させていただくことが可能です。

③マンション事業

立地や環境、お住まいになられる方の暮らしにあわせたマンションを計画していきます。マンションの最上階にオーナー様の居住空間を設ける場合も多いです。ハウスメーカーのノウハウを駆使し、企画からアフターサービスまで一貫してサポートしてくれる業者に依頼することをお勧めいたします。もちろん、舩橋会計は大手メーカーの事業に精通しておりますので、業者紹介もさせていただきます。

④リフォーム

おや、リフォームなんて土地活用じゃないでしょ、とお考えになるかもしれません。しかし、リフォームも土地活用の一つと考えてよいのではないでしょうか。なぜなら、リフォームすることによって既存の建物が今後も使用できるようになります。そうなると新たに建物を建設する必要がなくなるので、資金的にも土地面積的にも余裕が出来る可能性があります。

⑤商業建物建設

医院や介護施設、ホテルなどを建設します。また銀行支店などの店舗やロードサイド店舗なども視野に入ってきます。効率的な土地活用法を考えるため、収益性と資産性を考慮してどういった商業施設が向いているかマッチングしていきます。そういったアイデアも舩橋会計がご提供させていただきます。

⑥不動産事業

開発や土地分譲売買、パーキング施設建設などを考えます。豊富な情報ときめ細かな対応で、お客様のご相談に対応させていただきます。

⑦その他

リゾートホテル、都市型ホテル、ゴルフ場、フィットネスクラブ、ホームセンターなどの建設も選択肢の中に出てきます。

土地活用は、小牧市、岩倉市、江南市、春日井市を中心に活動する相続事業承継専門の税理士 舩橋信治 にご相談ください。

自宅 兼 賃貸マンション で土地活用

立地の良い地価の高い土地をお持ちですと、多くの建築会社や金融機関から、土地活用の提案がくることと存じます。

しかし、高齢になってくると財産も十分に蓄積されてくると、賃貸マンション経営をして、さらに財産を増やそうとする意欲がわかない方が多いものです。

ですから賃貸マンションを財産形成という価値だけに求めるよりも、生活の快適性や安全性の確保という部分に価値を見出すのも良いことと存じます。

例えば、高齢の方が一人で古い広大な一戸建てに住んでいるというのは危険な要素も出てきます。整備の整ったマンションの最上階であれば安心・安全に生活できるようになる場合もあります。

さらにマンションの1階部分をテナントとして貸し出すのも効率の良い資産運用となります。一括借上でしたら高い安心感と収益性を確保することも出来ます。

思い出の住み慣れた一戸建てに住み続けたいという思いが出てくることは、よくわかります。例えば、マンションの最上階の自宅部分にその思いでの一戸建ての壁の部材を使うなど、記憶を呼び起こせる素材を使って自宅部分をアレンジするのはいかがでしょうか。

バリアフリーでセキュリティも確保された最上階に住むというのは、やがて相続人になるご家族も安心できると思います。マンション賃貸経営を財産運用という面からだけでなく、生活の質を上げご家族を安心させるという別の価値観から見てみると、さまざまな計画やアイデアが湧き出てきます。

税理士 舩橋信治 相続専門 小牧市、春日井市、岩倉市、江南市

マンションで相続対策

マンション建築で相続対策を行うというのは、一般的な手法です。

お金を建物に替えると、その建物は、短期間で評価額が下がります。

お金を銀行に預けたままですと、10年後も同じ金額です。

ですので一般論としては、マンション建築は相続対策に成り得ると言えます。

しかし、そうはいってもマンション建築をすることに不安を覚える方は、多いのではないかと感じます。とくに空き室が発生したらどうしようと考えますよね。

家賃保証をしたうえでマンション建築をすれば、空き室でも家賃が入ってくるから安心という営業セールスもあります。

家賃保証をして、管理手数料を支払って、固定資産税と所得税を支払って、ほんとうにマンション建築はメリットがあるのでしょうか?

相続税を減少させるために、そこまでリスクのあることをしなければならないのでしょうか?

これは、誰しも感じる不安です。

私、舩橋の考えですが、駅にちかくて入居が確実と見込めるならば、マンション建築はメリットがある可能性が高いです。

入居確実であるならば、家賃保証をする必要がないからです。さらに、管理もご自身でやられるということであれば、それなりの利益も生むことになるかと思います。

もともとマンションの需要というのは、今日増加していると言えます。バブル以前の頃は、一戸建てを持つというのは、多くの会社員の目標でしたし、その目標に誰も疑いを持ちませんでした。

しかし、現在は、大企業でも倒産する可能性やリストラをする可能性があります。昔のような護送船団方式で経済が成り立っておりません。

現在は、何千万もローンを組んで一生そのローンを支払続けることを計画に組み込めるほど、社会が安定していないと言えます。大きなローンを組むことが以前よりも、高いリスクをかかえることになっているんですね。

ですので、一戸建てよりもマンションに住んで、大きなリスクを背負いたくないと考える方も増えております。

マンションは立地が全てです。マンションに向いた立地であるならば、マンション建築を検討してみる価値はあります。

お悩みが一人では抱えきれなくなったら、相続専門の税理士 舩橋信治へご相談ください。

小牧市、岩倉市、江南市を中心に活動しております。また土地活用では、大手メーカーと協力してお客様をサポートしてまいります。

相当の地代について

相当の地代という言葉を聞いたことはありますか?相当の地代というのは、借地権を考えるうえでとても重要なものとなります。
一般的に土地の評価をする場合に、その土地の上に賃貸用建物が建っていると、その土地自体の相続評価額が下がると考えられています。
その場合、その土地の相続評価額が下がる根拠としては、借地権が存在しているから、その分は土地価額が下がるということになります。
そして、その借地権を評価する場合に、安易に路線価の借地権割合を使っている方が結構多いように思われます。
借地権の設定の対価として、権利金などを実際に支払っているならば路線価の借地権割合分を控除した金額が、その土地の評価額と考えても差し支えありません。
しかし、実際には権利金等の授受がないことが多いと思います。とくに親族関係や同族会社関係では、権利金を身内に支払うということは少ないでしょう。
その際に、相当の地代という考え方が出てきます。相当の地代を支払っていれば、それは権利金の分も地代として支払っているのでしょう、と考えるわけです。
ただし相当の地代を支払っている場合には、路線価の借地権割合をそのまま使うのではありません。自用地価額の80%の価額となります。
反対に、相当の地代を支払っていない場合には、権利金(借地権)に相当する経済的利益があったものとして、贈与税の課税関係が生じる可能性が高まります。
借地権の計算は、複雑です。お困りの際には、小牧市の税理士、舩橋会計へご相談ください