小牧市のアパートは1Kがいい?

さて小牧市で相続対策のアパートを建築するなら、部屋のサイズはどれくらいにしたら良いのでしょうか?これには一律の回答がありません。なぜなら小牧市の中でもその地域によって1Kの需要が高い地域もあれば、2LDkの需要が高い地域もあるからです。

大きくざっくり分けますと、国道41号線の東か西かでわけることができます。東には小牧駅があります。西には駅がありません。少し行くと岩倉駅がありますが、これは考慮する必要はありません。距離があるからです。

そして駅のある東地域は、家賃も高めに設定できますし、ファミリーの需要もあります。そのため1Kよりも2LDKなどの少しゆったりした間取りの方が空き部屋が出ないと予想されます。しかし、面積あたりの家賃を高くするならば1Kの方が効率が良いですし、1Kに住む人は独身の人が多く調理をしないケースが多いので、退去時のリフォームが少額で済んだり、家賃の値下がりが少なくて済む場合があります。

ただし総合的にみて41号線の東地域は、やはりファミリー向けで高め設定の家賃が適していると、私(税理士 舩橋信治)は考えます。

一方41号線の西地域は、駅がありませんし、トラックターミナルなどがありますので、独身労働者が多いことから、1Kが適していると考えられます。

小牧市の特徴は工業地帯宣言をしているため、製造業の会社が多いということです。そのため1Kの契約をする場合も、個人契約でなく会社契約になるケースが多いです。会社契約なら大家さんも安心ですよね。家賃をちゃんと払ってくれるだろうという予想が立ちますので。

また41号線で区分するのでなく、街中かそうでないかという基準で判断する方法もあります。当然、街中の方がアパートの需要は高く。田畑山林が増えてくると需要は下がります。需要の少ない地域で無理をしてアパート経営をするならば、初めからやらないという選択肢もあります。

田畑山林が多い地域では、無理をしてアパート経営をするよりも特殊な老人介護住宅を作るなどした方が良いケースもあります。

アパート経営は、〇〇町というかなり小さい単位のブロックで、適しているか?適していないか?競合アパートはあるのか、ないのか?あるならそれはファミリーなのか1Kなのか?さらに築何年で家賃はどれくらいの設定になっているのか?という細かな調査が重要となります。

そういった細かな調査を行った結果、それでも税引後利益が出せるようならば、アパート経営を真剣に考えてみるのも良いと思います。間違っても建築会社などの説明だけで決定しないで、自分でネットなどで調べてみる必要はあります。

※愛知県小牧市の相続専門の税理士。江南市、岩倉市、名古屋市、春日井市などでも活動しております。

アパートを建てても大丈夫?

相続対策で悩まれている方の中には、アパート経営をして節税をしようと考えておられる方も多いと思います。

また節税対策だけでなく、その後も利益が出て多少なりともお金が増えていくと良いと考えられているケースもあると思います。

そんな経緯でハウスメーカーに相談すると、必ず損益と収支の未来シュミレーションの表をもってきます。そして「大丈夫ですよ。利益が出ますよ。」と言われます。

でもちょっと待ってくださいね。そこには、税金の金額が記載されていますか?おそらく殆どのシュミレーションは、税金が考慮されていないはずです。

多くのシュミレーションは、収入(入ってくるお金、家賃)から支出(減価償却費や修繕費などの経費)を引いて利益が出ると結論づけます。でも本当は、その利益の次に税金が発生しているんです。

利益から税金を控除したものを、「税引後利益」といいます。この税引後利益でプラスになっているならば、ある程度安心しても良いとなるんですね。

私の知る限り、税引後利益もプラスになるのは、駅前などの立地の良いところに限られます。

本当に、そのアパートを建ててもいいのか?それを見極めるポイントは、税金の支払いまでシュミレーションに入れるということでした。

土地活用は、愛知県小牧市の税理士 舩橋信治 にご相談ください。春日井市、江南市、岩倉市などでも活動しております。

土地活用 アパート経営 マンション経営

相続 小牧市

上記の地図をご覧ください。真ん中に南北に国道41号線が走っております。この41号線で、ちょうど地域が左右に分かれます。

41号線より左側(西側)には、岩倉駅や三ツ渕地区があります。

41号線よりも右側(東側)には、小牧駅や元町があります。

左側は、駅まで時間がかかる地区となります。そのためワンルームマンションを建築する方が良い、と通常の方ですと考えます。しかし、実際のリサーチによると、この三ツ渕地域は、ファミリーのマンションを建築した方が入居率は、高いのです。

一方右側は、駅に近いし街中なので、ファミリーに人気があるだろうと考える方が多いと思われます。しかし、こちらは、ワンルームマンションも人気のある地区なのです。

どうしてこうしたお話しをしたかというと、固定観念でマンションの適正を決めつけてはいけないということを言いたかったのです。

ちゃんと専門家にリサーチしてもらわないと、その実態は見えてこないということです。

そうなってきますと、アパート経営やマンション経営が良いのか悪いのかといった議論は、あまり意味をなさなくなってきます。それらが良いのか悪いのかという視点よりも、どのようにしたら入居率を高めることが出来るのか。入居率がどれくら見込めるならアパート経営やマンション経営をする価値があるのか、といった議論の方が建設的となります。

情報を集めて、入居率が高くなる建物を建築していく、その視点をもてば、アパート経営やマンション経営も希望がみえてきます。

土地活用なら舩橋会計にご相談ください。

愛知県、小牧市、相続専門の税理士

借地権

借地権借地権というのは、普段あまり耳にしないので、理解するのが難しい分野となります。
もともと土地は、上地と底地に分けて考えます。上の部分(上地)を借地権と考えてもよいです。
例えば、借地権をもっている人の妻が底地を取得したら、どのような課税関係になると思いますか?
上図のように、底地を後で取得した妻は、夫に対して地代を支払わなければならないという関係になります。あくまで土地の上の部分を所有しているのは夫で、その夫の土地を現に使わせてもらっているという理屈ですね。
んー、堅い。実に堅い。税法の考えというのは、堅いですね。小説が好きな私からすると、堅すぎる。しかし、ルールなので仕方ありません。
そして、夫婦だから地代なんて支払わないよということにしたら、次は贈与が発生します。
本来なら妻が夫へ地代を支払わなければならない。それを支払っていないというのなら、贈与されたんだね、ということです。
夫から妻え上地(借地権)を贈与された。だから土地代を支払っていないということです。
さらに、そういった理屈を排除するために、「借地権の地位に変更がない旨の届出書」を税務署に提出しなければなりません。
なかなか難しいですね。
借地権が存在しており、底地だけを取得するという場合には、気を付けましょうね。っていっても一般の方が、こんな小難しい理屈に気付いて回避できるわけがありません。
税理士にご相談ください。