土地の時価

土地の時価 相続

上記画像は、路線価を国税庁のホームページから調べたものです。赤い〇は、舩橋会計の場所です。私の事務所の前の道の路線価は、41,000円ですね。

安いです。不便な所ということでしょうか。路線価の数字の後にE とあります。これは、Eとして借地権の割合を使ってねということです。

数字が◇ひし形で囲われています。これは、この地域が中小工場地域ということを表しています。

路線価は、時価ではありません。あくまでも相続税評価をするときのみ使用するもので、限定的な数値です。

売買などにつかう時価を知りたい場合には、公示価格を参考にします。

税理士 舩橋信治

相続専門 エリア:小牧市、春日井市、北名古屋市、岩倉市、江南市、一宮市など

 

資産を現金化して相続対策

今日は、資産の現金化についてお話させていただきます。土地や建物は、生前に贈与をすることが難しい場合があります。名義を変更するのに手間もコストもかかるからです。

一方、現預金の生前贈与は、振り込みをするだけですから、簡単なんですね。だから、財産を分散して相続税を減らそうと考えた場合、まず資産を現預金化すると効率が良いわけです。

土地を現預金化するには、売却という方法があります。株式の現預金化も売却です。ただ売却益が発生するとそれに対して税金が課されますし、時価自体が低いと売却しても希望通りの現預金が手に入らないこともあります。

そういう問題はありますが、可能なら現預金化すると良いです。そして贈与申告をして財産を生前に贈与します。単純明快な方法ですが、やはり基本中の基本です。

会社保有土地の売却

今日は、会社が保有する土地の売却をして株価を下げるという手法をお話します。

会社が土地を売却すると、土地が出る代わりにお金が入ってきます。お金は土地と違い、会社の外へ流すことが容易となります。

また土地がAさん名義となれば、会社からAさんに土地代を支払うことが可能となります。これも預金を減少させます。

このように土地を売却することによって、資産減少の効果があり株価を下げることが出来ます。

土地の売却に税金がかかりそうですが、時価で購入した土地を時価で売却なら利益どころか損失が出るかもしれません。売却に対する税金は、あまり発生しないかもしれません。ただし、不動産取得税と登録免許税が発生することは計算しておかなければなりません。

このように会社保有の土地を売却することによって会社の株価を下げるという方法もあることを覚えておいてくださいね。

小牧市の相続専門の税理士 舩橋信治

小牧市のアパートは1Kがいい?

さて小牧市で相続対策のアパートを建築するなら、部屋のサイズはどれくらいにしたら良いのでしょうか?これには一律の回答がありません。なぜなら小牧市の中でもその地域によって1Kの需要が高い地域もあれば、2LDkの需要が高い地域もあるからです。

大きくざっくり分けますと、国道41号線の東か西かでわけることができます。東には小牧駅があります。西には駅がありません。少し行くと岩倉駅がありますが、これは考慮する必要はありません。距離があるからです。

そして駅のある東地域は、家賃も高めに設定できますし、ファミリーの需要もあります。そのため1Kよりも2LDKなどの少しゆったりした間取りの方が空き部屋が出ないと予想されます。しかし、面積あたりの家賃を高くするならば1Kの方が効率が良いですし、1Kに住む人は独身の人が多く調理をしないケースが多いので、退去時のリフォームが少額で済んだり、家賃の値下がりが少なくて済む場合があります。

ただし総合的にみて41号線の東地域は、やはりファミリー向けで高め設定の家賃が適していると、私(税理士 舩橋信治)は考えます。

一方41号線の西地域は、駅がありませんし、トラックターミナルなどがありますので、独身労働者が多いことから、1Kが適していると考えられます。

小牧市の特徴は工業地帯宣言をしているため、製造業の会社が多いということです。そのため1Kの契約をする場合も、個人契約でなく会社契約になるケースが多いです。会社契約なら大家さんも安心ですよね。家賃をちゃんと払ってくれるだろうという予想が立ちますので。

また41号線で区分するのでなく、街中かそうでないかという基準で判断する方法もあります。当然、街中の方がアパートの需要は高く。田畑山林が増えてくると需要は下がります。需要の少ない地域で無理をしてアパート経営をするならば、初めからやらないという選択肢もあります。

田畑山林が多い地域では、無理をしてアパート経営をするよりも特殊な老人介護住宅を作るなどした方が良いケースもあります。

アパート経営は、〇〇町というかなり小さい単位のブロックで、適しているか?適していないか?競合アパートはあるのか、ないのか?あるならそれはファミリーなのか1Kなのか?さらに築何年で家賃はどれくらいの設定になっているのか?という細かな調査が重要となります。

そういった細かな調査を行った結果、それでも税引後利益が出せるようならば、アパート経営を真剣に考えてみるのも良いと思います。間違っても建築会社などの説明だけで決定しないで、自分でネットなどで調べてみる必要はあります。

※愛知県小牧市の相続専門の税理士。江南市、岩倉市、名古屋市、春日井市などでも活動しております。