小牧市のアパートは1Kがいい?

さて小牧市で相続対策のアパートを建築するなら、部屋のサイズはどれくらいにしたら良いのでしょうか?これには一律の回答がありません。なぜなら小牧市の中でもその地域によって1Kの需要が高い地域もあれば、2LDkの需要が高い地域もあるからです。

大きくざっくり分けますと、国道41号線の東か西かでわけることができます。東には小牧駅があります。西には駅がありません。少し行くと岩倉駅がありますが、これは考慮する必要はありません。距離があるからです。

そして駅のある東地域は、家賃も高めに設定できますし、ファミリーの需要もあります。そのため1Kよりも2LDKなどの少しゆったりした間取りの方が空き部屋が出ないと予想されます。しかし、面積あたりの家賃を高くするならば1Kの方が効率が良いですし、1Kに住む人は独身の人が多く調理をしないケースが多いので、退去時のリフォームが少額で済んだり、家賃の値下がりが少なくて済む場合があります。

ただし総合的にみて41号線の東地域は、やはりファミリー向けで高め設定の家賃が適していると、私(税理士 舩橋信治)は考えます。

一方41号線の西地域は、駅がありませんし、トラックターミナルなどがありますので、独身労働者が多いことから、1Kが適していると考えられます。

小牧市の特徴は工業地帯宣言をしているため、製造業の会社が多いということです。そのため1Kの契約をする場合も、個人契約でなく会社契約になるケースが多いです。会社契約なら大家さんも安心ですよね。家賃をちゃんと払ってくれるだろうという予想が立ちますので。

また41号線で区分するのでなく、街中かそうでないかという基準で判断する方法もあります。当然、街中の方がアパートの需要は高く。田畑山林が増えてくると需要は下がります。需要の少ない地域で無理をしてアパート経営をするならば、初めからやらないという選択肢もあります。

田畑山林が多い地域では、無理をしてアパート経営をするよりも特殊な老人介護住宅を作るなどした方が良いケースもあります。

アパート経営は、〇〇町というかなり小さい単位のブロックで、適しているか?適していないか?競合アパートはあるのか、ないのか?あるならそれはファミリーなのか1Kなのか?さらに築何年で家賃はどれくらいの設定になっているのか?という細かな調査が重要となります。

そういった細かな調査を行った結果、それでも税引後利益が出せるようならば、アパート経営を真剣に考えてみるのも良いと思います。間違っても建築会社などの説明だけで決定しないで、自分でネットなどで調べてみる必要はあります。

※愛知県小牧市の相続専門の税理士。江南市、岩倉市、名古屋市、春日井市などでも活動しております。

アパートを建てても大丈夫?

相続対策で悩まれている方の中には、アパート経営をして節税をしようと考えておられる方も多いと思います。

また節税対策だけでなく、その後も利益が出て多少なりともお金が増えていくと良いと考えられているケースもあると思います。

そんな経緯でハウスメーカーに相談すると、必ず損益と収支の未来シュミレーションの表をもってきます。そして「大丈夫ですよ。利益が出ますよ。」と言われます。

でもちょっと待ってくださいね。そこには、税金の金額が記載されていますか?おそらく殆どのシュミレーションは、税金が考慮されていないはずです。

多くのシュミレーションは、収入(入ってくるお金、家賃)から支出(減価償却費や修繕費などの経費)を引いて利益が出ると結論づけます。でも本当は、その利益の次に税金が発生しているんです。

利益から税金を控除したものを、「税引後利益」といいます。この税引後利益でプラスになっているならば、ある程度安心しても良いとなるんですね。

私の知る限り、税引後利益もプラスになるのは、駅前などの立地の良いところに限られます。

本当に、そのアパートを建ててもいいのか?それを見極めるポイントは、税金の支払いまでシュミレーションに入れるということでした。

土地活用は、愛知県小牧市の税理士 舩橋信治 にご相談ください。春日井市、江南市、岩倉市などでも活動しております。